Игры патриотов

Эксперт: «Кредиты застройщиков на возведение жилья оплатит потребитель»

20.03.2020 Альбина ИБАТУЛИНА
В Башкирии, несмотря на введение новой системы финансирования строительства жилья - так называемых эскроу-счетов, более 90 процентов застройщиков по-прежнему используют деньги дольщиков. Профессор, доктор юридических наук Альберт Курманов рассказал, что изменилось на рынке долевого строительства и вырастет ли теперь недвижимость в цене.

Гарантии стоят денег

 

- Вот уже полгода строители не должны использовать деньги дольщиков, а обязаны брать платные кредиты в банках. Насколько это нововведение правильное? 

- Это нововведение абсолютно правильное и практически выстрадано. Руководитель региона Радий Хабиров отмечал, что у нас плохое наследие осталось от прежнего руководства и большое количество обманутых дольщиков: счет идет на тысячи. На сегодняшний день государство принимает жесткую позицию, что этого повторяться не должно. Наши граждане, которые приобретают жилье, не должны страдать из-за того, что кто-то не может справиться с выполнением своих обязательств.

- При этом небольшое число застройщиков перешло на новый формат работы…

- Это переходный период. Законодательство позволяет тем застройщикам, чьи объекты готовы на 30 процентов и при этом не менее десяти процентов уже готовых площадей распродано дольщикам, работать по прежним схемам. То есть эти застройщики, наверное, внушают больше доверия, а все новые, которые приходят на рынок и не успели вывести свои объекты на 30-процентный этап готовности, обязаны работать по эскроу-счетам. 

- То есть теперь строители пользуются не халявными деньгами дольщиков, а берут кредиты в банке под проценты?

- Бесплатных денег дольщиков больше не будет. Ранее желающий приобрести квартиру отдавал свои кровные застройщику, строительной организации, и они этими деньгами распоряжались, не всегда экономически правильно, иногда были мошеннические схемы, когда эти деньги тратились на другие нужды, в том числе по личному усмотрению или на другие объекты. Но и покупающие жилье на нулевом цикле получали его дешевле, чем если бы покупали готовую квартиру. Соответственно, и человек, финансируя строителей напрямую получал жилье со скидкой, с так называемым дисконтом. 

- Теперь цены на квартиры могут вырасти?

- С точки зрения инвестирования в новое жилье, привлекательность этого рынка существенно снижается. Удорожание прогнозируется примерно на восемь процентов. Но эксперты строительной сферы говорят, что подорожание может вырасти и на 12-15 процентов. Это, во-первых, объясняется тем, что деньги теперь заемные, а банки строительным организациям бесплатно предоставлять деньги не будут, а сколько стоят кредиты, мы знаем. Правда, обещают, что кредиты будут предоставляться по сниженным ставкам для строительных организаций, тем не менее шкала там будет тоже плавающая: чем больше продает застройщик, чем больше собственных средств он привлекает в проект, тем ставка будет ниже. Соответственно, у строительных организаций, которые рассчитывают только на заемные деньги, ставка будет выше. Здесь потребуется и привлечение дополнительных специалистов, как строительным организациям, так и в банковскую сферу, которые будут обеспечивать взаимодействие между банками и девелоперами, проводить все необходимые экспертизы. Банк же должен каким-то образом понять, надо ли ему кредитовать этого строителя, насколько он рискует, а банки рисковать не любят. И это все как раз будет закладываться в стоимость кредитного пакета.

- А жилье, которое уже построено, дорожать не будет?

- Здесь, как говорят, время покажет. Анализируя ситуацию на рынке недвижимости, могу привести конкретные примеры. Например, строятся три дома на одной строительной площадке, один уже практически готов, в самое ближайшее время ожидается передача квартир собственникам, построили без просрочек. Продавали практически с 20-30-процентным дисконтом на уровне фундамента. Второй дом, который продается по старым правилам без эскроу-счетов, уже идет с удорожанием на эти 20 процентов. А третий дом, который оформляется по эскроу-счетам, добавил еще десять процентов от стоимости второго дома, то есть пожалуйста, эти десять процентов мы уже видим сегодня. Что произойдет, когда весь рынок перейдет на эскроу-счета? Я думаю, что будет около 12 процентов, не меньше.

 

Кто-то должен заплатить

 

- Получается, этот эскроу-счет владельцем не тратится, но при этом банк этими деньгами распоряжается?

- Совершенно верно, вся эта финансовая нагрузка в первую очередь ляжет на потребителя, потому что ни застройщики не будут стараться снижать свою маржинальность, ни банки, которые предоставляют кредиты за свои проценты. Как всегда, за все будет платить потребитель. Но если посмотреть на эту ситуацию с другой стороны, потребитель сам в первую очередь заинтересован, чтобы он получил свое жилье в условленные сроки с гарантией, потому что эскроу-счет обеспечивает сохранность денежных средств, хотя это дороже. Если по какой-то причине в установленные сроки жилье не будет сдано, например, застройщик разорится и не сможет достроить дом, то в банке денежные средства будут сохранены, но, правда, без учета инфляции, без начисления процентов и без учета подорожания стоимости квартир на рынке.

- То есть человек вернет совсем не те деньги, которые положил несколько лет назад?

- Если он положил сто условных единиц, эти сто у.е. он и заберет обратно и ни рубля больше. Кто-то должен за это платить, понимаете? И все-таки в этом больше заинтересованы сами потребители, поэтому другого варианта нет. Пробовали ведь разные механизмы и с точки зрения страхования новостроек, и с точки зрения достраивания за счет других строительных организаций тех площадок, которые оказались брошенными, не получается, у нас ситуация все равно имеет негативную тенденцию. Я думаю, за счет эскроу-счетов мы все-таки сможем гарантированно защитить интересы, но, правда, опять же за счет самих потребителей.

- А несет ли банк ответственность за достройку дома?

- Банк будет проводить тщательную строительную экспертизу. Кстати, в связи с этим опять же есть риски, что многие строительные организации, которые небольшие по размеру или которые не очень уверенно чувствуют себя на этом строительном рынке, они волей-неволей вынуждены будут ликвидироваться. Поэтому сегодня строительный рынок не очень комфортно себя чувствует. Банки будут финансировать только те строительные организации, в которых они видят потенциал, потому что замораживать собственные денежные средства банки не заинтересованы. И никакой ответственности за стройку банки не несут ни перед девелопером, ни перед дольщиком. Банк только предоставляет для дольщика возможность вложить гарантированно денежные средства на эскроу-счета, а для застройщика предоставляет платные кредитные средства.

- Если с рынка уйдут небольшие компании, то наступит монополия крупных компаний и они смогут договариваться о цене?

- Есть такие риски, этого исключать нельзя.

- А если разорится банк, деньги покупателей квартир сохранятся?

- Здесь тоже действует механизм, который существует в отношении страхования вкладов населения. В этом случае будет гарантированно осуществляться выплата в размере до десяти млн рублей, то есть если, условно говоря, гражданин вложил в строящееся жилье пять-десять млн, они будут возвращены. Если смотреть по Уфе, средний чек составляет четыре-шесть млн рублей за двух или трехкомнатную квартиру. А если посмотреть по Москве, то там многие выходят за эти параметры. Если люди будут инвестировать в строительство на стадии начала постройки дома и покупать по две, три и более квартир, то могут, в случае разорения банка, серьезно проиграть. Ведь независимо от того, сколько квартир он взял, эта гарантированная сумма страхования эскроу-счета - десять млн рублей, остается неизменной. Поэтому, если человек за три квартиры заплатит 15 млн, а банк не дай бог разорится, то ему вернут только десять млн. Это надо иметь в виду и в случае необходимости уже просто оформлять квартиру на родственников, на партнеров по бизнесу. 

- А если бы у вас сейчас была необходимость приобретать квартиру, по какой схеме вы бы ее покупали: по старой или по новой?

- Я думаю, что здесь вариантов нет, потому что все-таки надо отталкиваться от того объекта, на который обратил внимание. Если там эскроу-счета, то вариантов нет, придется брать по новой схеме. Если же меня устраивает застройщик, этот дом на стадии готовности, который уже есть, то, наверное, можно рискнуть и взять по старой схеме. 

Другие новости

АвтоКар +
Скидки на погрузчики!
Сегодня
Популярное
Услуги эвакуатора в Уфе и пригороде.
От 1 тысячи рублей.
8-927-086-1921

Популярное

АвтоКар +
дизельные погрузчики в наличии